목차
● 부동산 임대계약서 작성
● 계약서 내용 사전확인의 필요성
● 기타 임대계약 시 추가 확인필요사항
무인매장 임대계약서 작성 시 주의사항 및 사전확인이 필요한 사항들에 대해 자세히 정리해 보았습니다.
● 부동산 임대계약서 작성
매장의 후보지를 결정하였다면 임대계약서 작성을 통해 해당 매장을 임대하는 절차를 거쳐야 합니다. 일반적으로 공인중개사가 해당 업무를 대행하므로 그동안 매장을 찾는 과정에서 친분이 쌓인 신뢰할만한 공인중개업소를 선정하는 것이 우선입니다. 임대계약서에는 보증금, 임대료, 임대기간, 기타 계약과 관련한 다양한 특약사항 등 계약 관련 중요한 요건들이 모두 포함됩니다. 해당 조건들은 공인중개사를 통해 임대인과 충분한 협의를 통해 최대한 유리한 조건으로 계약서상에 확정하는 과정이 필요한데 이때 계약 관련 일련의 절차를 대행해 주는 공인중개사와의 친분 및 신뢰관계가 임차인에게 도움이 되는 경우가 있기 때문입니다. 특히, 임대계약서상에는 해당건물에 대한 임대기간 종료 후 임차인이 나갈 때 해당 건물을 입주시점의 환경과 동일하게 복구하여야 한다는 내용의 원상복구조항이 있는데 이 규정이 임대인이 유리한 방향으로 쓰인다면 추후 사업장을 나갈 때 임차인이 큰 경제적 손해를 볼 수 있으므로 특히 유의하여 살펴야 합니다. 이 부분은 다음 챕터에서 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
● 계약서 내용 사전확인의 필요성
매장 임대계약서는 지정받은 공인중개사가 임대인과 임차인을 대신하여 작성합니다. 이때 임대인과 임차인이 만나는 날 현장에서 계약서를 쓰게 되면 임대인에게 유리한 방향으로 계약내용이 쓰일 가능성이 큽니다. 따라서 매장을 임대하는 임차인 입장에서는 임대인을 만나서 계약서를 쓰기 이전에 지정 공인중개사에게 임대인과의 그동안 협의한 내용들이 모두 포함된 임대차계약서 초안을 미리 전달받아 사전에 꼼꼼하게 확인하는 과정이 반드시 필요합니다. 이때 임차인은 원상복구규정이 임대인에게 일방적으로 유리하게 쓰여있지는 않은지 반드시 확인해야 하며, 계약기간이 끝난 후 퇴거시점에 임차인 본인에게 경제적 피해를 줄 수 있거나 상식적이지 않는 내용들이 있다면 그 자리에서 공인중개사에게 수정을 요청해야 합니다. 또한 인테리어 공사기간에는 영업활동이 이루어질 수 없으므로 공사기간에 대한 임대료를 면제받을 수 있는 렌털프리기간이 임대인과 임차인 모두에게 합리적인 기간으로 포함되어 있는지 확인하여야 하며, 누락되어 있다면 공인중개사에게 요청하여 적정 수준에서 반영될 수 있도록 협의하여야 합니다. 기타 임대료에 대한 부가가치세의 납부방법, 매장내부환경의 특이사항 등 임대인에게 일방적으로 유리하거나 임차인이 받아들이기에 곤란한 조항이 있는지에 대해 본계약서에 서명하기 전에 꼼꼼하게 사전검토 및 조율하는 과정을 거쳐야 합니다. 주요 내용들이 확인 및 조율되었다면 공인중개사에게 최종안을 보내서 임대인과 함께 임대계약서에 서명할 일정을 정하고 해당일에 만나서 서명하면 됩니다.
● 기타 임대차 계약 시 추가 확인필요사항
매장인테리어기간 동안 임대료를 면제받을 수 있는 렌털프리기간은 임대인과 임차인이 협의를 통해 정할 수 있으나, 일반적으로 매장의 인테리어공사기간의 변경가능성을 고려하여 조금 넉넉히 반영하는 것이 좋습니다. 임대료에 대한 부가가치세의 경우 임대인이 일반과세자인 경우에는 세금계산서 발행이 가능하므로 임대비용에 대한 부가세를 매입세액처리하여 세액공제가 가능하지만 임대인이 간이과세자인 경우에는 세금계산서 발행이 어려우므로 추후 임대료에 대한 세액공제를 받기 위해서는 현금영수증 등의 공식적인 증빙서류 발행이 가능한지 여부도 확인이 필요합니다. 기존의 임차인의 임차기간에 맞추어 수도 및 가스비용 등이 잘 정산되었는지, 관리비 및 공과금은 모두 납부되었는지도 확인이 필요합니다. 계약서 서명시점에서는 계약서상의 모든 내용을 다시 한번 꼼꼼하게 검토한 후 그동안 공인중개사를 통해 임대인과 협의한 사항들이 빠짐없이 잘 반영되었는지 확인해야 하며, 특히 보증금, 계약기간, 월임대료, 임대료 산정 기준일등을 최종확인 후 서명하여야 합니다. 서명을 하였다면, 계약서상의 임대보증금을 납부하고 임대료는 계약서상의 임대일 기산일에 맞추어 납부하면 됩니다.
